LEY Nº 1.183/85
CÓDIGO CIVIL
TITULO
V
DEL CONDOMINIO
CAPITULO I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art. 2083.- Hay condominio cuando dos o más personas comparten el dominio de una
misma cosa mueble o inmueble por contrato, actos de última voluntad, o
disposición de la ley, sin que ninguna de ellas pueda excluir a la otra en el
ejercicio del derecho real proporcional inherente a su cuota parte ideal en la
cosa, ni de otro modo que el estatuido por el presente Código. No es condominio
la comunidad de bienes que no sean cosas.
Art. 2084.- Ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento de los otros,
ejercer sobre la cosa común, ni sobre la menor parte de ella físicamente
determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e
inmediato del derecho de propiedad. Bastará la oposición de uno de ellos para
impedir lo que los demás quieran hacer a este respecto.
Art. 2085.- Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones
materiales ni cambiar su destino, sin consentimiento de los otros; ni
enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho
de los copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es
de ningún valor.
Art. 2086.- La enajenación, constitución de servidumbre o hipotecas, y el
arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o
íntegramente eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de la
cosa común le tocase en su lote.
Art. 2087.- Los condóminos no pueden renunciar por tiempo indeterminado al
derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de
la división por un término que no exceda de cinco años, y renovar este convenio
todas las veces que lo juzguen conveniente. El testador y el donante pueden
imponer igual condición. Los convenios o cláusulas de indivisión producen efecto
respecto de los sucesores particulares, si tratándose de inmuebles, estuvieren
inscriptos en el Registro.
Art. 2088.- Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la
división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión
forzosa.
Art. 2089.- Cada condómino podrá ejercer, sin consentimiento de los otros, los
derechos inherentes a su cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea
compatible con el derecho igual de los demás. Podrá vender, hipotecar o ceder su
cuota parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo, y sus acreedores podrán
embargarla y hacerla vender antes de la partición. Podrá igualmente enajenar o
gravar parte determinada de la cosa, pero la eficacia estará subordinada a que
dicha parte le corresponda en la partición.
Art. 2090.- Todo condómino puede obligar a sus copartícipes, en proporción a su
partes, a abonar los gastos de conservación o reparación de la cosa común, con
los intereses sobre las sumas que con ese fin hubiere pagado. Los condóminos
requeridos podrán liberarse de la obligación de contribuir, haciendo abandono de
su derecho.
Art. 2091.- Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su cuota-parte contra
los otros condóminos, y a hacer valer respecto de terceros los derechos
resultantes, la entrega se hará por consignación o secuestro por cuenta de todos
los copartícipes, con arreglo a los principios relativos a las obligaciones
indivisibles.
Art. 2092.- Sólo el condómino que contrajo deudas en pro de la comunidad está
obligado a su pago, sin perjuicio de su acción contra los otros para el
reembolso de los que hubiere abonado.
Si la deuda hubiere sido contraída conjuntamente por todos los condóminos, sin
expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al
acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para
que se le abone lo que haya pagado de más, respecto de la cuota que le
corresponda.
Art. 2093.- El condómino acreedor por desembolso en concepto de cargas, por
gastos conservatorios o de reparación, tendrá derecho a exigir el pago
preferente de ellas, al ser dividida la comunidad. Esta facultad podrá hacerse
valer, aun contra los sucesores a título singular, siempre que se hubiere
inscripto una medida cautelar relativa a la deuda. Si para obtener el pago fuere
necesario vender la cosa, se procederá como en el caso de poner fin a la
indivisión.
Art. 2094.- El artículo anterior se aplicará cuando uno de los condóminos adeude
a otro un crédito originado por la indivisión, y quedará afectada la parte del
deudor al cumplimiento de la obligación. Si éste resultare insolvente, la deuda
se dividirá entre los demás en proporción a sus cuotas.
Art. 2095.- Es válido el gravamen de un bien indiviso en favor de alguno de los
condóminos.
Art. 2096.- Las reglas relativas a la división en las sucesiones, a la manera de
hacerla y a los efectos que produce, se aplican a la división de cosas
particulares.
Producen los efectos de la partición, la licitación y todos los actos a título
oneroso por los cuales uno de los condóminos adquiere el dominio exclusivo de la
cosa común.
CAPITULO II
DE LA ADMINISTRACIÓN DE LA COSA
COMÚN
Art. 2097.- Siendo imposible, por la calidad de la cosa o por la oposición de
algunos de los condóminos, el uso o goce o la posesión común, resolverá la
mayoría si se la da en locación o se la administra por cuenta común, y fijará
las condiciones, y nombrará o revocará administradores.
Si se resolviese la locación, será preferido a un tercero como locatario, el
condómino que ofreciere las mismas ventajas, y entre condóminos con iguales
ofertas, decidirá la suerte.
Art. 2098.- Las resoluciones sobre administración se adoptarán con citación de
todos los copropietarios, por mayoría absoluta de votos computados según el
valor de las partes indivisas, aunque dicha mayoría correspondiese a uno solo de
los condóminos.
Si hubiere empate, decidirá la suerte. Cualquier dificultad sobre asuntos
administrativos, será sumariamente decidida por el juez, a solicitud de
cualquier condómino y con audiencia de los demás.
En caso de duda, se presume iguales las partes. Los frutos se dividirán
proporcionalmente a los valores de ellas.
Art. 2099.- La administración del condómino que haya sido nombrado por la
mayoría, será juzgada según las reglas del mandato.
Si lo hiciere sin mandato, será considerado gestor de negocios.
CAPITULO III
DE LA INDIVISIÓN FORZOSA
Art. 2100.- Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas
afectadas como indispensables al uso común de dos o más heredades que
pertenezcan a diversos propietarios. Ninguno de los condóminos podrá pedir la
división sin el acuerdo unánime de los demás, o mientras uno solo de ellos tenga
interés en la indivisión.
Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos, no son a títulos
de servidumbre, sino a título de condominio.
Los copropietarios no pueden usar de la cosa común sino para las necesidades de
las heredades en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa.
Art. 2101.- Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de la cosa
común y de sus diversas partes como de cosa propia, bajo la condición de no
hacerla servir a otros usos que aquéllos a que está destinada, y de no estorbar
el derecho igual de los otros condóminos.
El destino de la cosa común se determina, no habiendo convención, por su
naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.
Art. 2102.- Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohibiere la
división de una cosa común, o cuando la prohibiere una estipulación válida y
temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad también temporal que no
exceda, en uno y otro caso, el término de cinco años, o cuando la división fuere
nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demoradas cuando sea
necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.
Art. 2103.- El condominio de los muros, fosos y cercas que sirven de separación
entre dos heredades, es de indivisión forzosa.
Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo
han hecho construir a su costa, en el límite separativo de las dos heredades.
Art. 2104.- Se presumen medianeros, mientras no se pruebe lo contrario por
instrumentos públicos o privados, o por signos materiales:
a) los muros divisorios entre edificios contiguos hasta el punto común de
elevación;
b) las paredes divisorias de patios, jardines, quintas u otros espacios
abiertos; y
c) los vallados, cercas, setos vivos, zanjas y acequias que dividen los predios
rústicos, a no ser que una sola de las heredades se halle cerrada. Subsiste la
presunción si ninguna de las dos quedase cerrada.
Se considera signo contrario a la medianería de la zanjas y acequias, el hecho
de estar la tierra extraída para abrirlas o para su limpieza en una sola
heredad, en cuyo caso se presumen del dueño de ésta.
Art. 2105.- La presunción de medianería no existe cuando el muro o división se
asienta exclusivamente en el terreno de una de las heredades, y no sobre una y
otra de las contiguas.
Art. 2106.- En el conflicto entre un título que establezca la medianería y los
signos de no haberla, el título es superior a los signos.
Art. 2107.- Los condóminos de una pared u otra divisoria medianera, están
obligados en la proporción de sus derechos a los gastos de reparaciones o
reconstrucciones de la pared o muro.
Cada uno de los condóminos de una pared puede liberarse de contribuir a los
gastos de conservación de la misma, renunciando a la medianería, con tal que la
pared no haga parte de un edificio que le pertenece, o que la reparación o
construcción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.
Art. 2108.- La facultad de abandonar la medianería compete a cada uno de los
vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el
abandono se haga, tiene efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la
pared y del terreno en que se eleva.
El que hubiese hecho el abandono de la medianería, para liberarse de contribuir
a las reparaciones o construcciones de una pared, conserva siempre el derecho de
readquirirla, conforme se dispone en este Código.
Art. 2109.- El abandono se entenderá sometido a la condición resolutoria de que
la pared será reparada o reconstruída por el propietario adquirente, cuando sea
necesario.
Art. 2110.- El que en las poblaciones edifica primero en un terreno no deslindado
del vecino por paredes, puede asentar la mitad de la que construya sobre el
terreno del vecino con tal que la pared sea de piedra o ladrillo hasta la altura
de dos metros, y su espesor no exceda de cuarenta y cinco centímetros.
Art. 2111.- Todo propietario puede obligar a su vecino a la construcción y
reparación de paredes del material y espesor expresados en el artículo anterior,
que separen las heredades contiguas. En defecto de reglamentos municipales que
determinen la altura, ésta será de dos metros.
El vecino requerido no puede liberarse de esa obligación por el abandono del
terreno o de la pared de cerramiento ya existente.
Art. 2112.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es
forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede
reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que
se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared
divisoria.
Art. 2113.- La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de
la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su
naturaleza, con tal de que no se causen deterioros en la pared o comprometa su
solidez y no estorbe el ejercicio de iguales derechos del vecino.
Puede arrimar todo clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes
en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene para
hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que él también quiera
poner en ella tirantes, o hacer el caño de una chimenea.
Art. 2114.- Cada uno de los condóminos puede alzar a su costa la pared medianera,
sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella, pero será de
su cargo el aumento de los gastos de conservación, si fuese originado por esa
causa.
Cuando la pared no pudiese soportar el aumento de la altura, el condómino que
quisiere elevarla la reconstruirá a su costa exclusiva y tomará de su terreno el
excedente del espesor. Indemnizará, en los dos casos al vecino, del perjuicio
que la obra le haya causado, con excepción de los que provengan de molestias que
no le hayan impedido o disminuido notablemente el uso de su heredad, siempre que
se hubiere empleado la debida diligencia para evitarlos.
Art. 2115.- En el caso del artículo anterior, el nuevo muro, aunque construido
por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo
su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente del terreno para
volver a tomarlo, si la pared llega a ser demolida.
Art. 2116.- El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura
de la pared, puede siempre adquirir la medianería de la parte alzada,
reembolsando la mitad de aquéllos y la del terreno excedente en el que se
hubiese aumentado su espesor.
Art. 2117.- El propietario cuya finca linda con un muro no medianero, tiene la
facultad de adquirir la medianería con toda su extensión, o sólo hasta la altura
que en la pared divisoria tenga la finca de su propiedad, reembolsando la mitad
del valor de la pared o de la porción de que adquiera medianería, como también
la mitad del valor del suelo sobre el que se ha asentado. Si únicamente quisiere
adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está
obligado a pagar el valor del muro con sus cimientos.
Art. 2118.- La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a los
vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de
pedir la supresión de obras, aberturas o luces establecidas en la pared
medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianería.
No puede prevalerse de éstos, para estorbar las servidumbres con que su heredad
está gravada.
Art. 2119.- En los predios rústicos los cerramientos medianeros deben hacerse a
comunidad de gastos, si las dos heredades se encerrasen. Cuando una de las
heredades está sin cerca alguna, el dueño de ella no está obligado a contribuir
para las paredes, fosos y cercas divisorias.
Art. 2120.- Lo dispuesto en los artículos anteriores sobre paredes o muros
medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí,
tiene lugar, en lo que fuere aplicable, respecto de zanjas, cercas o de otras
separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.
Art. 2121.- Los árboles existentes en cercas o zanjas medianeras, se presume que
son también medianeros, y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean
arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algún accidente, no
podrán ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observará
respecto de los árboles comunes por estar su tronco en el extremo de los
terrenos de diversos dueños.
Art. 2122.- Estas disposiciones no se aplicarán a los bienes que pertenezcan al
dominio público del Estado o de los Municipios. Se observarán respecto de ellos
las normas administrativas.
Art. 2123.- La adquisición de la medianería queda subordinada a su inscripción en
el Registro de Inmuebles y al pago de su valor, si constare la deuda en la
inscripción. También deben inscribirse el abandono y la renuncia de la
medianería, para que produzcan sus efectos legales.
CAPITULO IV
DEL CONDOMINIO POR CONFUSIÓN DE LIMITES
Art. 2124.- El propietario de terrenos cuyos límites estuvieren confundidos con
los del fundo colindante, repútase condómino con el dueño de éste, y tiene
derecho para pedir que los límites confusos se investiguen y demarquen.
Art. 2125.- La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la
contigüidad y confusión de dos predios rústicos. Ella no se da para dividir los
predios urbanos.
Art. 2126.- Esta acción compete únicamente a los que tengan derechos reales sobre
el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
Art. 2127.- Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos del dominio
privado. El deslinde de los fundos del dominio público corresponde a la
jurisdicción administrativa.
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