LEY Nº 1.183/85
CÓDIGO CIVIL
TITULO
VI
DE LA PROPIEDAD POR PISOS Y DEPARTAMENTOS
CAPITULO I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art. 2128.- Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se
divide cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando
sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente, o por un
pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las
disposiciones de este Código.
Art. 2129.- Cada departamento será individualizado por una designación numérica
inscripta en el Registro de Inmuebles, a los efectos de su identificación.
Art. 2130.- Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o
departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias
para su seguridad.
Se consideran comunes:
a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros,
maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y
puertas de entrada;
b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas,
calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de
residuos y central telefónica;
c) las dependencias del portero y de la administración; y
d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.
La presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso determinarse el
carácter común por convención de partes.
Art. 2131.- El derecho de cada propietario sobre las cosas comunes será
proporcional al valor de su piso o departamento, el que será determinado por
acuerdo de partes, o en su defecto, por el valor oficial fijado por la Dirección
de Impuesto Inmobiliario a los efectos del pago del impuesto correspondiente.
El condómino no puede renunciar al derecho sobre las cosas comunes, ni eximirse
de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de dichas cosas.
Art. 2132.- Las partes comunes del edificio estarán sujetas a indivisión forzosa,
a tenor de lo dispuesto en este Código, a menos que la división pueda hacerse
por acuerdo unánime de los condóminos, sin que resulte más incómodo el uso de la
cosa a cada uno de ellos.
Art. 2133.- Además serán considerados elementos comunes, pero con carácter
limitado, siempre que así se acordare por la totalidad de los condóminos,
aquéllos destinados al servicio de cierto número de departamentos, con exclusión
de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, y
servicios sanitarios comunes a los departamentos de un mismo piso.
Art. 2134.- Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme
a su destino, sin menoscabar el derecho de los demás.
Art. 2135.- Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento.
En la transferencia, transmisión, gravamen o embargo de un piso o departamento
se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos
actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden.
Art. 2136.- Cada propietario podrá enajenar el piso o el departamento que le
pertenece y constituir sobre el mismo derechos reales o personales, sin
necesidad de requerir el consentimiento de los demás.
En la transferencia, gravamen o embargo de un piso o departamento, se entenderán
comprendidos los derechos al uso y goce de los bienes comunes.
Art. 2137.- La hipoteca constituida sobre un piso o departamento que ha de
construirse en un terreno en que el deudor es comunero, gravará su cuota en el
terreno desde la fecha de la inscripción, y al piso o departamento que se
construya, sin necesidad de nueva inscripción.
No podrán hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de
distintos propietarios, si la hipoteca no comprendiere el edificio y no mediare
la conformidad de todos ellos.
Art. 2138.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación del
piso o departamento que le pertenece.
Art. 2139.- Queda prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos
o departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes:
a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y
de los servicios comunes;
b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropietario y administración;
d) perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con ruidos molestos y
depositar mercaderías peligrosas para el edificio; y
e) elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de los otros pisos o departamentos.
Art. 2140.- Los propietarios están obligados al pago de las primas de seguro del
edificio común.
Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del
edificio, para la prestación de los servicios en interés común, así como las
innovaciones acordadas por la mayoría serán soportados por los condóminos en
medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en
contrario.
Si se tratare de cosas destinadas a servir a los condóminos en medida distinta,
los gastos se repartirán en proporción al uso de cada uno pueda hacer de ellas.
Cuando un edificio tenga varias escaleras, patios, terrazas, obras o mecanismos
destinados a servir una parte de la totalidad del edificio, los gastos relativos
a su mantenimiento, corresponderán al grupo de condóminos que obtienen utilidad
de tales cosas.
Art. 2141.- Cuando una innovación importe un gasto muy gravoso o tenga carácter
suntuario con respecto a las condiciones particulares e importancia del
edificio, y consista en obras o mecanismos susceptibles de utilización separada,
los condóminos que no quisieren obtener beneficios de ellas, quedarán eximidos
de toda contribución en los gastos.
Si la utilización separada no fuere posible, la innovación no podrá ser
autorizada, salvo que la mayoría de los condóminos que la han acordado o
aceptado, asuman íntegramente la obligación de pagar su costo.
En el caso previsto por el primer apartado, los condóminos, sus herederos o
causahabientes, podrán, sin embargo, en cualquier tiempo, participar en los
beneficios de la innovación, contribuyendo a los gastos de ejecución y
mantenimiento de la obra.
Art. 2142.- Cuando el uso de las terrazas o parte de ellas, no es común a todos
los condóminos, quienes tuvieren el uso exclusivo estarán obligados a contribuir
por un tercio en los gastos de reparación o reconstrucción de aquéllas. Los
otros dos tercios serán a cargo de todos los condóminos del edificio o de la
parte de éste a cuya terraza sirve, en proporción al valor del piso o de la
porción del piso de cada uno.
Art. 2143.- El propietario del último piso del edificio, sin perjuicio de lo que
establezcan los reglamentos administrativos, puede elevar nuevos pisos o nuevas
construcciones, con el consentimiento unánime de los demás condóminos, salvo lo
estipulado en el título. La misma disposición regirá para el que sea dueño
exclusivo de la terraza.
Los condóminos pueden oponerse a la mayor elevación, en los casos siguientes:
a) si ella afectare la condiciones estéticas del edificio; y
b) cuando disminuyere notablemente el aire o la luz de los pisos inferiores.
Se prohíbe al propietario de la planta baja hacer obras que perjudiquen la
solidez del edificio, tales como excavaciones o sótanos.
Art. 2144.- El propietario que llevare a cabo la mayor elevación en el caso del
artículo anterior, abonará a los demás condóminos una indemnización igual al
valor actual del área a ocuparse con la construcción, dividido por el número de
pisos, comprendido el que va a edificarse, con detracción del importe de la
cuota correspondiente a él. Estará obligado también a reconstruir la terraza de
la que todos o parte de los condóminos tenían el derecho de usar.
Art. 2145.- Los impuestos y tasas municipales se cobrarán a cada propietario
independientemente, debiendo efectuarse las evaluaciones en forma individual,
computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
CAPITULO II
DE LA ADMINISTRACIÓN DE LOS EDIFICIOS
Art. 2146.- A los efectos de la construcción de la propiedad por pisos o
departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá instituir un reglamento
de copropiedad y administración, formalizado por escritura pública, que será
inscripta en el Registro de Inmuebles, así como toda modificación que del mismo
se hiciere. Para su reforma, será necesario el voto de dos tercios de los
propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio.
Art. 2147.- El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre los siguientes
puntos:
a) la forma de nombramiento de un representante de los propietarios, que podrá
ser uno de ellos o un extraño, y tendrá facultades de administrar los bienes de
uso común y recaudar los fondos para tal fin;
b) determinación de las bases para la remuneración del representante, duración
de sus funciones, forma de su remoción, facultades para actuar ante organismos
administrativos y judiciales, y designación de sustituto;
c) proporción y bases para la contribución de los propietarios destinada al pago
de los gastos comunes;
d) designación y despido del personal de servicio;
e) el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de
elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras
resoluciones;
f) ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y de las cosas
comunes, así como el uso de los mismos;
g) determinación del valor que se atribuye a cada piso o departamento con
inclusión de sus partes accesorias; y
h) cualesquiera otras facultades otorgadas
al representante de los propietarios.
Art. 2148.- Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo
con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los
terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento podrá
practicarse, aun cuando no esté construido el edificio.
Las mismas reglas serán aplicadas para modificar dicho reglamento o dejarlo sin
efecto.
Art. 2149.- En caso de silencio y obscuridad de las disposiciones del reglamento
de copropiedad, las relaciones jurídicas entre los propietarios se regirán por
las normas de este Código.
Art. 2150.- Si la asamblea de propietarios no proveyere al nombramiento del
administrador, éste será nombrado por el Juez de lo Civil, a petición de uno o
varios propietarios.
El administrador judicial durará un año en el cargo, y podrá ser removido por la
asamblea de propietarios en cualquier momento, por causa justificada y decisión
de la mayoría. Podrá igualmente ser removido por decisión judicial, en juicio
breve y sumario, a instancia de uno de los propietarios, por haber dejado
transcurrir un año sin rendir cuenta de su gestión, o si existen fundadas
sospechas de haber el mismo incurrido en graves irregularidades. La remoción del
administrador llevará implícita la revocación de sus poderes, de la que se
tomará razón en el Registro Público respectivo.
Art. 2151.- El administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea de
propietarios y velar por el cumplimiento del reglamento. Le corresponde cobrar
las contribuciones y pagar los gastos comunes y llevar a cabo los actos de
conservación de las partes comunes del edificio.
Debe rendir anualmente cuenta documentada de su gestión y realizar todas las
gestiones inherentes a la administración.
Art. 2152.- Las medidas tomadas por el administrador en los límites de sus
atribuciones serán obligatorias para los propietarios. Contra ellas se admite
recurso ante la asamblea, sin perjuicio del que pueda interponerse ante la
autoridad judicial en los casos y dentro del plazo establecido por ese Código.
Art. 2153.- El propietario que ha hecho gastos para las cosas comunes, sin
autorización del administrador o de la asamblea, no tiene derecho al reembolso,
salvo que se trate de gastos urgentes.
Art. 2154.- Además de lo establecido en los artículos anteriores, la asamblea de
los propietarios provee:
a) la confirmación del administrador, en su caso y su retribución;
b) la aprobación del presupuesto de gastos necesarios durante el año y su
distribución entre los propietarios;
c) la aprobación de la rendición anual de cuentas del administrador y el empleo
del remanente de la gestión; y
d) las obras de mantenimiento extraordinario del edificio.
Art. 2155.- La asamblea queda regularmente constituida con la presencia de
propietarios que representen los dos tercios del valor del edificio entero y
esta misma proporción de los partícipes en el condominio.
Son válidas las resoluciones aprobadas por el número de votos que representen la
mayoría de los asambleístas y al menos la mitad del valor del edificio. Si la
asamblea no puede deliberar por falta de número, se reunirá, en segunda
convocatoria, dentro de los diez días contados desde la primera.
La resolución será válida si es aprobada por un número de votos que represente
el tercio de los propietarios y al menos un tercio del valor del edificio.
Art. 2156.- Se requiere también la mayoría de votos de los asambleístas que
representen al menos la mitad del valor del edificio para las resoluciones que
conciernen al otorgamiento y revocación de los poderes del administrador, o para
estar en juicio como actor o demandado, cuando excedan de sus atribuciones,
asimismo como para las decisiones relativas a reparaciones extraordinarias de
notable importancia.
Las resoluciones que tienen por objeto de disponer las innovaciones que tiendan
al mejoramiento o al uso más cómodo o al mayor rendimiento de las cosas comunes,
deben ser aprobadas siempre con un número de votos que representen la mayoría de
propietarios y los dos tercios del valor del edificio. La asamblea no puede
deliberar si no consta que todos los propietarios han sido invitados a la
reunión.
Las deliberaciones de la asamblea se harán constar en un libro de actas llevado
por el administrador y que suscribirán con él dos asambleístas designados por la
asamblea.
Art. 2157.- Las resoluciones tomadas por la asamblea a tenor de los artículos
anteriores son obligatorias para todos los propietarios. Contra las resoluciones
contrarias a la ley o al reglamento, todo propietario disidente puede interponer
recurso ante el juez; pero el recurso no suspenderá su ejecución, salvo que la
suspensión sea ordenada por el juez.
El recurso debe interponerse bajo pena de decaimiento, dentro de los treinta
días corridos de la fecha de la resolución, en cuanto a los disidentes, y desde
la fecha de la comunicación, con respecto a los ausentes.
Art. 2158.- El administrador nombrado por los propietarios está obligado a
asegurar el edificio contra incendio u otras causas fortuitas que puedan
destruirlo en todo o parte.
Cada propietario cargará con la cuota proporcional que le corresponda en el pago
de las primas.
Art. 2159.- El Registro de Inmuebles habilitará libros especiales para la Sección
que denominará "Registro por piso o departamento" y en los que se tomará razón
de los títulos de dominio de las fracciones de tierras destinadas al asiento de
edificios divididos en pisos o departamentos, y que se conocerán con el nombre
de finca matriz.
En libros filiales, correlacionados con el del registro de las fincas matrices,
se tomarán razón de las escrituras de dominio de los diversos pisos o
departamentos de cada edificio.
Art. 2160.- La totalidad de los propietarios de un edificio de pisos o
departamentos, o el propietario único de él, podrá solicitar del Registro de
Inmuebles, la reagrupación o refundición de las fincas filiales en la finca
matriz, siempre que aquéllas se encuentren libres de gravámenes.
Art. 2161.- Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte que
represente las dos terceras partes de su valor, cada uno de los propietarios
podrá pedir la venta del terreno y de los materiales, salvo que otra solución se
hubiese convenido.
En caso de destrucción de una parte menor, la asamblea de propietarios
resolverá, por tres cuartas partes del valor del edificio, si ha de procederse o
no a la reconstrucción, y cada uno está obligado a contribuir en proporción a
sus derechos sobre aquél.
Si uno o más propietarios se negare a participar en la reconstrucción estará
obligado a ceder sus derechos preferentemente a los demás propietarios o a
alguno de ellos, según su evaluación judicial.
Art. 2162.- Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en caso de estado ruinoso
del edificio, admitido por la mayoría de los propietarios que represente la
mitad del valor del mismo, se resolverá por la misma mayoría si debe procederse
a la reconstrucción o a la demolición y venta del terreno y de los materiales.
Si se resolviere la reconstrucción del edificio, la minoría de propietarios no
podrá ser obligada a contribuir para el efecto, debiendo la mayoría tener
preferencia para adquirir las partes de la minoría, según avaluación judicial.
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